Od czego zacząć budowę domu? Budowa domu najważniejsze dokumenty

Zobacz, o czym musisz pamiętać, budując dom

Budowa domu, od czego zacząć?

Wybór odpowiedniego miejsca i zakup działki, to dopiero pierwszy krok do zamieszkania na swoim. Zanim zamieszkasz swoje wymarzone cztery kąty, czeka Cię jeszcze długa droga. Przed rozpoczęciem budowy, musisz podjąć wiele ważnych i kluczowych decyzji. Budowa domu to długi proces, który wymaga wielu etapów prac. Jest bardzo kosztowna i pochłania nie tylko pieniądze, ale także dużo nerwów, przysparzając dużej dawki stresu, aż do zakończenia budowy. Z doświadczenia wiem, że nie da się zrobić tego idealnie, ale żeby oszczędzić sobie przykrych niespodzianek, warto dobrze oszacować koszty budowy. W tym poradniku podpowiem Ci, od czego zacząć budowę domu i o jakich dokumentach musisz pamiętać.

Nowe przepisy budowlane, wymuszają instalacji OZE – Ocieplenie budynku i lepsze okna już nie wystarczą…

Zanim zaczniesz jakiekolwiek działania, zorientuj się, jakie są aktualne przepisy. Warto poruszyć ten temat np. z architektem, który będzie projektował Twój dom. Prawo budowlane i przepisy dotyczące warunków technicznych, jakie powinien spełniać budynek, mogą ulec zmianie. On najlepiej powinien orientować się w tej kwestii. Obecnie w 2021r standardy energetyczne budynków zostały zaostrzone i aktualnie wszystkie pozwolenia wydawane są na nowych warunkach technicznych. Warunki te, poniekąd przymuszają do skorzystania z lepszych, bardziej energooszczędnych materiałów budowlanych, które mają mniejszy współczynnik przenikania ciepła. W konsekwencji wiąże się to z większym kosztem budowy domu, co powinieneś mieć na uwadze, tworząc kosztorys. Zaostrzone warunki techniczne, uwzględniają lepszą termoizolację całego budynku, m.in.:

• Wylewek i podług na gruncie,
• Dachów,
• Stropów, stropodachów,
• Ścian zewnętrznych budynków,
• Okien, drzwi zewnętrznych i balkonowych.

Można śmiało powiedzieć, że nowe domy, muszą być bardziej samowystarczalne. Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię, nie może przekraczać 70 kWh/m2.

Zatem, jeśli myślałeś kiedyś, o montażu paneli fotowoltaicznych, to będzie to świetne rozwiązanie. Według nowych przepisów musisz uwzględnić odnawialne źródła energii (OZE) tj. panele słoneczne, fotowoltaiczne czy pompy ciepła.

Przeanalizuj, co masz i co chcesz

Jeśli posiadasz już działkę, w kolejnym kroku, musisz zastanowić się, jakie są potrzeby Twoje i Twojej rodziny. Jak duży dom będziecie potrzebować? Czy wystarczy wam, pieniędzy i czy ewentualnie rozważacie kredyt. Jeśli, powierzchnia działki i środki na to pozwalają, to warto pomyśleć o dodatkowych pomieszczeniach, które na pewno się przydadzą. Zanim, udasz się do projektanta, czy architekta dobrze, żebyś już wiedział, przynajmniej mniej więcej, czego chcesz i jakiego domu oczekujesz. Dokumenty, jakie będą Ci potrzebne, mogą przyprawić o ból głowy, a po ich złożeniu, ciężko będzie wprowadzić zmiany dotyczące powierzchni zabudowy.

Od czego zacząć budowę domu? Oczywiście od stosownych dokumentów, czyli papierologia na dzień dobry. Zobacz, o jakie dokumenty, musisz zadbać w pierwszej kolejności?

• Plan zagospodarowania terenu – jeśli taki istnieje, a jeśli nie, to potrzebna Ci będzie decyzja o warunkach zabudowy. Wymagana jest ona, do otrzymania pozwolenia na budowę. W decyzji określone jest m.in., czy dom może zostać wybudowany w tej lokalizacji, oraz w jaki sposób dostarczane będą media (woda, prąd, gaz) . Decyzję o warunkach zabudowy otrzymasz z urzędu miasta lub gminy, a dokładniej w dziale architektury. Po warunki przyłączeniowe mediów musisz udać się do dostawców, z którymi zamierzasz podpisać umowę.

• Mapa do celów projektowych – Zazwyczaj wystarczy mieć kopię mapy zasadniczej, jeśli takiej nie ma, to potrzebna będzie mapa ewidencyjna. Takie mapy, można otrzymać od uprawnionego geodety. Aby ją uzyskać, poszukaj miejscowej firmy geodezyjnej. Przeważnie, wymagane jest zmierzenie działki. Mapa wymagana jest, do otrzymania warunków zabudowy.

• Warunki techniczne przyłączenia do sieci – Potrzebne Ci będą, warunki techniczne mówiące o tym, czy przyszły budynek może zostać podłączony do poszczególnych sieci lub, czy jest możliwość przebudowy istniejącej. Warunki przyłączenia dotyczą sieci: wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Dokumenty są wymagane do otrzymania warunków zabudowy i ostatecznego pozwolenia na budowę. Dokumenty te otrzymasz od dostawców prądu, wody i gazu.

• Decyzja o działce budowlanej – jeśli Twoja działka była wcześnie działką rolną, ale została przekształcona na budowlaną, potrzebna będzie decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Ten dokument powinieneś otrzymać bezpłatnie. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej składa się w starostwie, pod które podlega działka.

• Zezwolenie na wytyczenie drogi – jeśli działka, na której chcesz się budować, nie ma drogi dojazdowej, potrzebne Ci będzie zezwolenie na wykonanie zjazdu z drogi publicznej.

• Projekt budowlany – potrzebne będą cztery kopie. Dwie zostają u Ciebie, natomiast jedna wędruje do nadzoru budowlanego, a czwartą zabiera organ wydający pozwolenie o budowie.

• Oświadczenie kierownika budowy – Polskie prawo budowlane wymaga, aby każda budowa miała kierownika. Niezbędne jest jego oświadczenie, o przejęciu obowiązków kierowania robotami. Dodatkowo kierownik zobowiązuje się do dopilnowania, aby budowa przebiegała zgodnie ze sztuką, oraz przygotowuje plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Jest on odpowiedzialny za cały przebieg prac budowlanych, aż do momentu zakończenia budowy.

• Pozwolenie na budowę –  jest decyzją administracyjną. Otrzymasz ją, po złożeniu ww. dokumentów w starostwie powiatowym. Bez pozytywnej decyzji, nie możesz rozpocząć budowy. Decyzję możesz otrzymać nawet po dwóch miesiącach, od złożenia wniosku. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji nie jest ona jeszcze prawomocna, stanie się tak dopiero po 14 dniach od daty jej wystawienia. Pozwolenie na budowę, ważne jest przez 3 lata od daty wydania, mówi o tym ustawa o prawie budowlanym.

• Dziennik budowy – to bardzo ważny dokument, a raczej książka, w której kierownik budowy, notuje cały przebieg prac związanych z budową domu, oraz wszystkie zdarzenia, które wynikły w czasie jej realizacji. W dzienniku budowy muszą znaleźć się informacje o wykonanych instalacjach np. gazowej, która została wykonana zgodnie z projektem. Dziennik budowy wydawany jest wraz z pozwoleniem na budowę. Jest ostemplowany na każdej stronie i zarejestrowany. Musisz za niego zapłacić i pilnować go jak oka w głowie. Potrzebny będzie do zakończenia budowy. Jeśli zdarzyłoby się, że dziennik zaginie lub zostanie zniszczony, musisz wystąpić o nowy, a kierownik budowy może ponieść za to konsekwencje np. otrzymać mandat.

• Zawiadomienie o rozpoczęciu prac budowlanych – Jeśli nie otrzymałeś sprzeciwu na wykonanie prac budowlanych, powinieneś złożyć zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych do nadzoru budowlanego. Zawiadomienie składasz w powiatowym lub wojewódzkim inspektoracie budowlanym, 7 dni przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Mam pozwolenie na budowę, co dalej?

Świetnie, poradziłeś sobie z tymi dokumentami, a to nie lada wyzwanie. Jest to, jednak swoista rozgrzewka, przed tym, co tak naprawdę Cię czeka J.

Teraz możesz, zaplanować budżet.

Kosztorys inwestycji – Jeśli jeszcze nie masz kosztorysu Twojej inwestycji, to najwyższy czas, postarać się o niego. Kosztorys może wykonać dla Ciebie zewnętrzna firma, lub firma budowlana, która będzie realizowała budowę domu, jeśli oczywiście świadczy takie usługi. Kosztorys budowlany może kosztować od kilkuset, do nawet kilku tysięcy zł. Cena zależna jest od wielkości obiektu i dostarczonych w projekcie informacji. Jeśli w projekcie nie będzie wyszczególnione, z jakich materiałów, ma powstać dom, kosztorysant będzie opierał się na normach i zaleceniach budowlanych. Przez to, cena może być wyższa. Jeśli zastanawiasz się, po co Ci kosztorys, to odpowiedź jest prosta, dzięki niemu, masz orientacyjny wgląd w całkowity koszt, jaki poniesiesz za robociznę i materiały. Kosztorys pozwoli Ci również określić etapy budowy.

Nawet jeśli masz bardzo szczegółowy kosztorys, to koniecznie musisz go zawyżyć. Całkowity koszt budowy, na pewno będzie nieco inny, zazwyczaj większy. Weź pod uwagę fakt, że ceny materiałów stale rosną, a zanim budowa się skończy, może wypaść kilka nieprzewidzianych rzeczy i sytuacji, na które będziesz zmuszony wydać dodatkowe środki.

Oczywiście, jeżeli Twoja świnka skarbonka jest wypełniona po uszy i nie zależy Ci na tym, czy wydasz kilkanaście tysięcy więcej lub mniej, nie musisz robić kosztorysu. Podobnie sprawa wygląda, jeśli zamierzasz oszczędzić, jak najwięcej się da, a budowę w większości wykonasz samodzielnie. W takiej sytuacji też bezsensowne wydaje się, wydawanie pieniędzy na kosztorys. Lepiej przeznaczyć je na materiał.

Budowa domu przy granicy

Jednym z większych i bardzo częstych problemów wynikających w trakcie planowania i projektowania domu jest wielkości działki. Bardzo często zdarza się, że działki są wąskie i długie, przez to nie zawsze jest możliwość wybudowania domu, jaki sobie wymarzyłeś. Takie sytuacje, często są powodem konfliktów sąsiedzkich.

Przepisy budowlane jasno określają, że budynek wolnostojący, musi zachować odległość 3 m, od działki sąsiadującej, w przypadku, kiedy na ścianie nie będzie żadnego okna. Jeśli jednak okno przewidziane jest na danej ścianie, to odległość musi wynosić 4 m, od granicy. Musisz jednak pamiętać, że przepis zagospodarowania przestrzennego jest ponad innymi przepisami, dlatego w niektórych przypadkach, możliwa jest budowa domu bliżej lub w granicy.

W sytuacji, kiedy warunki zagospodarowania terenu pozwalają na budowę domu w granicy lub w odległości mniejszej niż 3 metry od niej i otrzymasz pozwolenie na budowę, nie możesz czuć się do końca pewnie. Sąsiad, z którym graniczysz, może wnieść sprzeciw/zażalenie, skutecznie utrudniając Ci budowę i zablokować ją na wiele lat, dlatego tak ważny jest dokument określający zagospodarowanie terenu i warunki zabudowy. Jeśli ściśle się ich trzymasz, to nie powinno być większych problemów. W takim przypadku sąsiad ma prawo pełnego wglądu do dokumentacji technicznej, warunków zabudowy, a nawet projektu, czyli całej dokumentacji.

Koszt pozwolenia na budowę

Starostwo powiatowe wydaje pozwolenie na budowę zupełnie za darmo. Niestety wszystkie podania, dodatki i wnioski, które trzeba przedłożyć, zanim otrzymasz pozwolenie, podlegają opłatom skarbowym, czyli jednym słowem, są płatne.

Szacuje się, że uzyskanie pozwolenia na budowę może kosztować w przedziale od 6 do nawet 10 000 zł. Mapki, wpisy, plany zagospodarowania terenu, to wszystko kosztuje. Cena może się wahać zależności od projektu domu, czy będzie on gotowy, czy stworzony od podstaw oraz od jego obszerności i skomplikowania.

Zakończenie budowy domu, nie zapomnij o zgłoszeniu

Zakończenie budowy, to moment, w którym teoretycznie mógłbyś już w nim zamieszkać.

Jeśli zakończyłeś już budowę, Twój dom jest wyposażony i gotowy do zamieszkania nie znaczy to, że możesz się przeprowadzić. Najpierw musisz dopełnić wszystkie formalności związane z zakończeniem budowy. Mieszkanie, bez odbioru prac budowlanych, zgłoszenia zakończenia budowy i odpowiednich wpisów w dzienniku budowy, grozi karą grzywny.

Do formalnego zakończenia budowy potrzebny będzie wypełniony przez kierownika dziennik budowy z rzetelnymi informacjami odnośnie do całego harmonogramu wykonywanych prac. Oprócz tego wymagane jest przedstawienie odpowiednich odbiorów i pozostałych dokumentów tj.

• Mapka geodezyjna powykonawcza,
• Protokoły odbioru przyłączy lub kopie umów z dostawcami,
• Protokoły odbioru kominów i wentylacji,
• Protokół odbioru instalacji gazowej

Dodatkowo, jeśli budynek nie jest podłączony do kanalizacji, ale ma własne szambo oraz korzysta z własnego ujęcia wody np. studni, będą potrzebne jeszcze:

• Atest higieniczny szamba,

Badania wody stwierdzające przydatność do spożycia.